Praxismietvertrag: Mit unserem Mietvertrags-Check das Optimum herausholen

Die meisten Vertragsärztinnen und Vertragsärzte betreiben ihre Praxis in gemieteten Räumen. Die Ausgestaltung des Praxismietvertrags wird hierbei oft stiefmütterlich behandelt. Dabei kann durch geschicktes Verhandeln der Mietvertrag oft merklich optimiert werden. Bei Übernahme einer bestehenden Praxis, aber auch im Hinblick auf einen möglichen späteren Verkauf der Praxis, sollten Sie sich den bestehenden Mietvertrag oder den Mietvertragsentwurf einmal genau anschauen.

Wie erkennen Sie, ob die verlangte Miete angemessen ist? Wenn Sie andere Mieter in der Nähe Ihrer Praxis oder sogar in derselben Immobilie kennen, können Sie dort die konkrete Miete in Erfahrung bringen. Eine Möglichkeit ist auch, bei der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK) nach Gewerbemieten im Umkreis zu fragen. Einige IHKs können recht konkrete Auskünfte geben. Das ist aber nicht in allen Bezirken Deutschlands der Fall.

Die meisten Mietverträge enthalten eine »Wertsicherungsklausel« (Indexmiete). Die künftige Änderung der Miete richtet sich dabei nach dem Verbraucherpreisindex. Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt geführt und bildet die Inflation ab. Solche Wertsicherungsklauseln sind nicht grundsätzlich nachteilhaft. Es kommt vielmehr auf die Ausgestaltung an. Achten Sie möglichst darauf, dass es sich nicht um eine automatische Anpassungsklausel handeln, sondern dass der Vermieter beim Erreichen einer bestimmten Steigerung (zum Beispiel 10 Prozent) entweder erst einmal nur über eine Anpassung der Miete verhandeln kann oder wenigstens die Miete nur für die Zukunft erhöhen kann. Bei einer Automatikklausel kann der Vermieter für drei bis vier Jahre rückwirkend eine höhere Miete nachfordern, wenn er erst einige Jahre später bemerkt, dass die vereinbarte Grenze überschritten wurde.

Sie sollten eine bestimmte Grundmietdauer und anschließend möglichst viele einseitige mieterseitige Verlängerungsoptionen aushandeln. Je kürzer diese Optionen sind und je mehr Optionen Sie haben, desto flexibler sind Sie. Bevor es zu kompliziert wird, was bedeutet das für Sie als Mieter in der Praxis? Üblich sind zum Beispiel Laufzeiten von fünf Jahren mit fünf Optionen zur Verlängerung um jeweils weitere 5 Jahre. Wenn der Vermieter Ihnen entgegenkommen möchte, können auch drei Jahre mit neun Optionen zur Verlängerung um jeweils weitere 3 Jahre vereinbart werden. Ganz selten gelingt es einmal, für den Mieter 30 Optionen zur Verlängerung des Mietvertrags um jeweils ein Jahr zu vereinbaren - das wäre das Optimum. Wird eine längere Mietzeit vereinbart, können nach Ablauf von 30 Jahren beide Seiten von Gesetzes wegen kündigen.

Doch Achtung, einige Mietverträge laufen auf unbestimmte Zeit. Das ist risikoreich, denn diese können nicht nur von Ihnen, sondern auch von Seiten des Vermieters jederzeit gekündigt werden mit der im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfrist.

Bislang war für langfristige Gewerbemietverträge die Schriftform vorgeschrieben. Das bedeutete, dass die wesentlichen Punkte eines Mietvertrags (insbesondere Mietparteien, Mietfläche, Mietdauer sowie Miethöhe) in einer Urkunde enthalten sein mussten und beide Vertragsparteien auf einer Seite unterschreiben mussten. Seit 2025 ist die Textform ausreichend. Die Parteien müssen sich jetzt nicht mehr unbedingt zur Unterschrift treffen, sondern können den endgültigen Mietvertrag auch wechselseitig per E-Mail hin und herschicken. Allerdings muss bei dieser Variante sichergestellt sein, dass die Datei für die Dauer des Mietvertrags abrufbar ist und nicht veränderbar abgelegt wurde. Natürlich kann der Mietvertrag auch weiterhin klassisch als schriftliche Urkunde ausgedruckt und beiderseits unterschrieben werden.

Es ist unbedingt darauf zu achten, dass alle vereinbarten Regelungen auch im Mietvertragsdokument enthalten sind. Ist weder die Schriftform noch die Textform eingehalten, ist der Mietvertrag nämlich jederzeit von beiden Vertragsparteien kündbar, und zwar in der gesetzlichen Kündigungsfrist für Gewerbemietverträge. Das sind 6 Monate zum Quartalsende.

Auch nach der Gesetzesänderung zur Schriftform müssen wichtige Punkte zumindest in Textform festgehalten werden. Es reicht nicht aus, wenn eine Seite einen Änderungsvorschlag macht und die andere Seite diese Änderung stillschweigend ausführt. Es muss auf jeden Fall ein Nachtrag erstellt werden, mindestens in Textform (also beispielsweise durch das Austauschen von E-Mails).

Während die bislang dargestellten Probleme die Basics eines Praxismietvertrags sind, kann das Aushandeln eines Mietvertrags auch zur Kür werden. Um einen besonders mieterfreundlichen Mietvertrag zu erhalten, können Sie versuchen, eine Klausel zur Übertragbarkeit des Mietvertrags bei einem künftigen Praxisverkauf auszuhandeln. Dann können Sie recht sicher sein, dass ein Praxisverkauf nicht an einem schwierigen Vermieter scheitert. Ansonsten kann es nämlich passieren, dass der Vermieter anlässlich des Inhaberwechsels versucht, die Konditionen (häufig die Miete) für sich zu verbessern oder einer Übertragung des Mietvertrags nur bei Zahlung einer bestimmten »Ablösesumme« zustimmt. Diesem »Erpressungspotenzial« kann man durch die Vereinbarung einer Übertragungsklausel aus dem Weg gehen.

Sollten Sie Ihre Praxis als Berufsausübungsgemeinschaft (alsomit mehreren Kolleginnen oder Kollegen) betreiben, kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass ein Gesellschafterwechsel (das Ausscheiden sowie der Eintritt eines Kollegen) keine Auswirkungen auf den Mietvertrag haben. Es sollte ebenfalls geregelt sein, dass beim Ausscheiden aller Gesellschafter bis auf einen der verbleibende Gesellschafter den Mietvertrag alleine fortführen darf. Sonst kann nämlich der Vermieter die Entlassung der ausscheidenden Kollegen aus dem Mietvertrag verhindern.

Sollten Sie den Mietvertrag anlässlich des Erwerbs der Praxis oder des Eintritts in eine bestehende Praxis verhandeln, sollten Sie eine aufschiebende Bedingung in den Vertrag aufnehmen, dass der Mietvertrag nur wirksam wird, wenn der Zulassungsausschuss sie zur vertrags (zahn-) ärztlichen Versorgung zulässt. Bei Gründung einer Berufsausübungsgemeinschaft sollte eine aufschiebende Bedingung enthalten sein, dass der Mietvertrag nur wirksam wird, wenn der Zulassungsausschuss die Berufsausübungsgemeinschaft genehmigt.

Keine Voraussetzung, aber wünschenswert wäre es, wenn das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgesehene Sonderkündigungsrecht im Todesfall des Mieters für den Vermieter ausgeschlossen wird. Das hat für die Erben des Praxisinhabers einen ganz praktischen Grund, denn nur mit fortlaufendem Mietvertrag können sie die Arztpraxis nachbesetzen. Ansonsten laufen sie Gefahr, dass die Räumlichkeiten möglicherweise gekündigt worden sind. Das Sonderkündigungsrecht der Erben des Mieters sollte dagegen nicht ausgeschlossen werden, denn es ist - gerade heutzutage und im ländlichen Raum - keineswegs eine Selbstverständlichkeit, dass die Erben einen Nachfolger für die Praxis finden. Für diesen Fall sollten Sie die Möglichkeit haben, den Mietvertrag zu kündigen, auch wenn dieser zum Beispiel noch eine Laufzeit von 5 Jahren hat.

Die dargestellten Tipps gelten natürlich nicht nur dann, wenn Sie einen neuen Mietvertrag verhandeln. Vielmehr können Sie auch Ihren bestehenden Mietvertrag prüfen und optimieren lassen. Gerade dann, wenn Sie in absehbarer Zeit Ihre Praxis auf einen Nachfolger übertragen möchten, ist ein Mietvertrags-Check durch im Gewerbemietrecht versierte Experten gut angelegtes Geld. Wir von der der Treuhand Hannover GmbH Rechtsanwaltsgesellschaft sind Ihnen hierbei gerne behilflich.