Kürzere Restnutzungsdauer eines Gebäudes durch sachverständige Schätzung
Der Bundesfinanzhof hat sich erneut mit der Frage befasst, wie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes darzulegen ist und entschieden, dass sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Wir erklären die aktuelle Gesetzeslage.
Bei Gebäuden sind als Abschreibungen grundsätzlich die in § 7 Abs. 4 S. 1 EStG genannten festen Prozentsätze von den Anschaffungskosten abzuziehen. Den Prozentsätzen liegt jeweils eine typisierte Nutzungsdauer zugrunde, die mit der tatsächlichen Nutzungsdauer im Erwerbszeitpunkt nichts gemein haben muss. Nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG in der im Streitjahr geltenden Fassung können (Wahlrecht) anstelle dieser Abschreibungen die der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes entsprechenden Abschreibungen vorgenommen werden.
Darlegungs- und Feststellungslast
Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige, wobei diese zu schätzen ist. Dabei kann sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Die Einschränkungen, die das Bundesfinanzministerium im Schreiben vom 22. Februar 2023 macht, lassen sich, so der Bundesfinanzhof, dem Gesetz jedenfalls nicht in Gänze entnehmen. Vor allem die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode.
Sachverständige Begutachtung notwendig
Allerdings kann der Steuerpflichtige nicht allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG darlegen und nachweisen. Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutzungsdauer einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zum Beispiel durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen) verhält.
Quelle: BFH-Urteil vom 23. Januar 2024, Az. IX R 14/23; BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023, Az. IV C 3 - S 2196/22/10006: 005
