Liebhaberei: Keine Steuerersparnis durch die Vermietung von Luxusimmobilien
Wird ein Objekt mit einer Größe von mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche vermietet, können Vermietungsverluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden. Wir erklären die Sachlage.
Eheleute hatten insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils über 250 Quadratmeter erworben und in voller Höhe fremdfinanziert. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder samt Ehepartner. Durch die Vermietung entstanden den Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 Euro und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften, wodurch sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis ergab.
Nach einer bei den Eheleuten durchgeführten Außenprüfung versagte das Finanzamt jedoch deren steuerliche Anerkennung. Die hiergegen gerichtete Klage wies das Finanzgericht Baden-Württemberg als unbegründet ab. Auch der Bundesfinanzhof hat die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis nicht zugelassen.
Unterschied zwischen Vermietung einer Wohnung und einer Gewerbeimmobilie
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Dies gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen und nicht für die Vermietung von Gewerbeimmobilien.
Wird aber, so der Bundesfinanzhof, eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmeter vermietet, muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche »Liebhaberei«. In diesem Fall sind aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.
Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Mit dieser Entscheidung bestätigt der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten
(zum Beispiel Größe von mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche; Schwimmhalle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich wegen der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.
Der Bundesfinanzhof hat den Streitfall an das Finanzgericht Baden-Württemberg zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Denn die bisherigen Feststellungen des Finanzgerichts reichten dem Bundesfinanzhof nicht aus, um abschließend entscheiden zu können, ob das Finanzgericht die Überschusserzielungsabsicht der Eheleute zu Recht verneint hat.