Familienheim: Erbschaftsteuerbefreiung trotz Einzug erst nach Ablauf der Sechsmonatsfrist

Kann ein Erbe wegen der Vermietung für einen festen Zeitraum nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall in die Wohnung (Familienheim) einziehen, schließt dies nicht zwangsläufig aus, dass er die Wohnung trotzdem noch unverzüglich im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) zur Selbstnutzung bestimmen kann. Dies hat das Finanzgericht München entschieden. Die Revision ist bereits anhängig.

Die vom Erblasser zuvor selbst genutzte Wohnimmobilie kann erbschaftsteuerfrei vererbt werden, wenn das Familienheim vom Ehegatten weitere zehn Jahre lang bewohnt wird. Erben, Kinder oder Enkel (verstorbener Kinder), ist darüber hinaus zu beachten, dass die Steuerbefreiung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmeter begrenzt ist. Die Steuerbefreiung kann auch dann gewährt werden, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war.

Der Erwerber muss die Wohnung unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmen. Angemessen ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall.

Eine pflegebedürftige und hochbetagte Erblasserin musste in ein Pflegeheim umziehen und war zur Finanzierung der Heimkosten auf die Vermietung der bisher selbstgenutzten eigenen Wohnung angewiesen. In diesem Fall steht, so das Finanzgericht, ein auf vier Jahre geschlossener Zeitmietvertrag – ohne die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung – nach dem Tod der Erblasserin der Erbschaftsteuerbefreiung bei der Tochter als Alleinerbin nicht entgegen – und zwar auch dann nicht, wenn der Mietvertrag nach dem Tod der Mutter noch eine Restlaufzeit von über zwei Jahren hat und die Tochter die Wohnung erst nach einer Renovierung zu eigenen Wohnzwecken nutzen kann.

Tipp: Eigenbedarfskündigung
Ungeachtet dieser Entscheidung ist es zu empfehlen, die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung in den Mietvertrag aufzunehmen, um so eine unverzügliche Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken nach dem Erbfall zu ermöglichen.